就筆者所見，隨著房地產(chǎn)業(yè)的理性化發(fā)展與房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)營銷從策劃、推廣到銷售，很多層面出現(xiàn)的問題已然值得重視和深思，或有業(yè)內(nèi)人士將這些問題表述為“誤區(qū)”也不為過。但是，筆者更傾向于將這些問題看作“迷局”，如若處理不當，“迷局”很有可能就成為“敗局”。

　　以下是筆者所能看

　　迷局一：對產(chǎn)品賣點的把握不準

　　如今，房地產(chǎn)產(chǎn)品定位同質(zhì)化的問題比較明顯，“親水”、“觀景”、“花園”等變著法的換詞匯表述，而真正涉及到產(chǎn)品本身的細節(jié)訴求，賣點挖掘就顯得膚淺了�？梢哉f，每一個地產(chǎn)項目、乃至于每一套房子都是絕不相同的，面積、格局、樓層、景觀以及針對的客群都存在與生俱來的差異性。

　　這些都是極好的賣點提煉的基礎信息，但是大多數(shù)開發(fā)商、房地產(chǎn)營銷策劃大師們都視若無睹，在脫離產(chǎn)品的層面大談形象、概念、品牌，往往給客群一頭霧水，得不償失。而香港、臺灣這些相對我們比較成熟的房地產(chǎn)市場，這類現(xiàn)象已是十分鮮見了。

　　有人揶揄道，賣房子的人應該好好向賣畫的人學習，一名畫家是十分珍視并了解自己的每一幅作品的，其向人推銷時是絕不會說我的畫框是什么好木、我的裝裱是什么技術的。

　　實戰(zhàn)中，應該根據(jù)顧客需求的不同來細分、提煉產(chǎn)品的賣點，基于產(chǎn)品的賣點，從而實施對整個項目的包裝。　　

　　迷局二：目標客群定位模糊

　　房地產(chǎn)對客群的定位描述充斥著“35—50歲之間”、“中高等收入的成功人士”、“注重生活品質(zhì)、身份”、“以男性為主”、“自住和投資兼顧”等等這類千人一面的套話。有業(yè)內(nèi)人士甚至驚呼，售價超過30萬元的房產(chǎn)對消費者的研究，居然還比不上售價不超過3元的可口可樂對消費者研究的態(tài)度和深度！

　　房地產(chǎn)作為高額消費的商品，影響人們購買行為的因素十分復雜，變數(shù)也比普通消費品大得多，對客群了解的“非專業(yè)性”導致了“市場是引導出來的”、“消費者沒我們專業(yè)”、“只要拉來客戶就能賣房子”等這種自我膨脹、自我打氣的論調(diào)的泛濫�！皩φl說”、“賣給誰”這些最基本的營銷工作也隨之“輕于鴻毛”。此時，房地產(chǎn)的“上帝”已不是消費者了，而是自以為是的開發(fā)商和策劃大師們。

　　在房地產(chǎn)營銷中“一網(wǎng)打盡”的客群定位也大有其市場。比如別墅旁邊建起了多層住宅，經(jīng)濟適用房小區(qū)建起了超大戶型、復式住宅等�！　�

　　迷局三：“概念炒作”的癡迷

　　不知從何時起房地產(chǎn)界炒作“概念”之風盛行，有生態(tài)、區(qū)位的，有人文、智能的，還有歐陸風情、北美庭廊的。從市場營銷的角度來看，“概念”是十分有效的，它作為與競爭者相區(qū)別的符合系統(tǒng)，在傳播中具有高度的識別性和心理沖擊性。比如曾在房地產(chǎn)營銷策劃界廣泛流行的“泛地產(chǎn)理論”、“復合地產(chǎn)理論”等。

　　但是，房地產(chǎn)界近年來竟提出了“賣房地產(chǎn)就是賣概念”的理論，開發(fā)商和策劃大師們不再去尋找消費者的需求，而是熱衷于概念炒作，以概念來制造“賣點”，有的為了達到“人有我也有”的目的，不惜跟風以致于市場上“雷同劇本”大量涌現(xiàn)，甚至不惜損害消費者利益制造虛假廣告。

　　這種現(xiàn)象產(chǎn)生的根源在于很多開發(fā)商不是先找準市場需求再蓋房，而是先有了房再去假定目標客群，這就給了“概念賣點”的生存空間。但消費者是決不會為了一個縹緲的概念而掏出自己的銀子的。

　　迷局四：強行編造的偽文化

　　現(xiàn)代工作和生活的節(jié)奏愈來愈快，給人的外在壓力也越來越大，人們對居家文化內(nèi)涵的渴望也變得日漸迫切，很多聰明的開發(fā)商和策劃大師發(fā)現(xiàn)了這一點，并加以演繹，在市場上出奇制勝，賺得盆滿缽滿。

　　如今，很多開發(fā)商把創(chuàng)造一種和諧的鄰里關系、溫馨的居住文化作為經(jīng)營理念，采取各種有效的措施加強業(yè)主之間的溝通、交流；同時，在知識經(jīng)濟到來的今天，教育文化環(huán)境在購房者心目中的地位也愈加重要，開發(fā)商也更加注意在建筑風格上盡量體現(xiàn)文化內(nèi)涵，通過高品位會所、圖書館、設施齊全的幼兒園與中小學來提升小區(qū)的文化價值。

　　但是，這里面也出現(xiàn)了一些不和諧音，有些開發(fā)商和策劃機構(gòu)利用人們對強勢文化生活方式的崇拜，進行錯誤的引導。很多策劃和營銷手段就表現(xiàn)出對發(fā)達國家國情、階層和生活方式“不懂裝懂”，比如，將西方象征性的壁爐照搬到已完全中國化的豪宅平面中來，不但顯得尷尬，而且不倫不類，原本想營造一種文化氛圍，卻不料成了“偽文化”，教居于其中的人毫無歸屬感可言�！　�

　　迷局五：過分依賴廣告?zhèn)鞑?

　　由于市場競爭的激烈，以及資金周轉(zhuǎn)等方面的原因，很多開發(fā)商不愿進行長時間的拉鋸戰(zhàn)，過多借助于廣告轟炸，希望通過強勢的宣傳達成快速賣房的目的。據(jù)報道，曾經(jīng)有企業(yè)把《解放日報》某一天的廣告版面全部拿下，如果沒有政策約束的話，連報紙的冠名權都有可能到手。

　　但是，廣告不是促使房地產(chǎn)項目或開發(fā)商進入消費者心智的決定性因素，項目自身的品質(zhì)才是重中之重。而現(xiàn)在，廣告在房地產(chǎn)項目中的實際作用在很大程度上已經(jīng)被夸大了，“廣告創(chuàng)意”的力量已經(jīng)掩蓋了“產(chǎn)品品質(zhì)”的光芒。而如果此時項目自身存在重大缺陷，那么廣告做得越狠，那么刺向開發(fā)商心臟的力度也就越大。

　　同時，廣告也不是促成最終銷售的決定性因素，房地產(chǎn)畢竟關系一大筆開銷，甚至是很多人的畢生積蓄，購買行為是慎之又慎的。沒有消費者會僅僅因為幾版“創(chuàng)意”的報紙廣告或“精美”的樓書而痛快掏錢，也就是說，任何一個房地產(chǎn)項目的成功都不是廣告單方面的成功，還包括品質(zhì)與其它營銷推廣渠道的成功整合�！　�

　　迷局六：脫離市場需求的創(chuàng)新

　　房地產(chǎn)是“創(chuàng)新制勝”的行業(yè)，一般情況下，在一個新項目推出后的“３—６個月”時間里，就有可能被跟隨者復制。

　　如今的房地產(chǎn)走過“跑馬圈地”的風潮后，市場開始在內(nèi)涵上深入挖掘，在創(chuàng)新中謀求發(fā)展，從設計到銷售，從用材到用人，房地產(chǎn)的創(chuàng)新，使其產(chǎn)品的價值含量增長，即所謂“創(chuàng)新創(chuàng)造財富”。

　　而現(xiàn)在一提“創(chuàng)新”，許多房地產(chǎn)商就叫苦連天：“現(xiàn)在房地產(chǎn)市場已經(jīng)很成熟了，哪有那么多創(chuàng)新？”但是，就像手機、衣服的不斷更新?lián)Q代一樣，住宅也是可以永遠創(chuàng)新的。房地產(chǎn)創(chuàng)新，就是知識創(chuàng)新和技術創(chuàng)新，第一，產(chǎn)品創(chuàng)新：如建筑形式、外立面；生態(tài)化、藝術化的小區(qū)綠化、景觀；智能化、人性化的房屋和小區(qū)設施等；第二，服務創(chuàng)新：服務內(nèi)容的全方位、一條龍、一站式；服務模式的多樣化、專業(yè)化；服務過程的信息化、連鎖化等。

　　如今的房地產(chǎn)開發(fā)商在創(chuàng)新方面，似乎都有一種“缺氧”的感覺，似乎每前進一步都非常困難，所謂的創(chuàng)新產(chǎn)品不過是“王婆賣瓜”罷了，而離真正的消費需求卻相去甚遠。其實，真正站在人的角度上，把自己當做消費者，創(chuàng)新就會活水不斷。　　

　　迷局七：不切實際的品牌戰(zhàn)略

　　隨著市場經(jīng)濟發(fā)育日漸成熟，商品的品牌已成為決定消費者行為的第一要素，房地產(chǎn)也不例外。眼下，房地產(chǎn)業(yè)最時髦的說法就是“房地產(chǎn)已經(jīng)進入品牌時代”、“打造強勢品牌”、“提升品牌的核心競爭力”等等。

　　很多開發(fā)商也開始對品牌情有獨鐘起來，因為這個行業(yè)已經(jīng)有了巨大的榜樣，比如萬科，據(jù)說同樣條件，萬科憑借品牌優(yōu)勢就能比周邊項目每平米多賣1000元；比如中體奧園，奧林匹克花園已經(jīng)順利開始了全國范圍內(nèi)的特許連鎖經(jīng)營。于是乎，其它開發(fā)商便也雄心勃勃地想要成為“領導品牌”。

　　但是，一個品牌的建立并非一個想法那么簡單，在房地產(chǎn)領域尤其如此。一般來說，一個地產(chǎn)項目總共不過幾百、上千套房子，不象普通消費品可以無限量地生產(chǎn)、銷售下去。就算有一個項目具有了一定的“品牌效應”，但是如果沒有后續(xù)的項目跟進出現(xiàn)，縱然被評為“強勢品牌”，又有何用？更重要的是，如今有相當多的開發(fā)商做的都是一錘子買賣，今天的房子賣完了，明天可能就進入其它行業(yè)了。

　　所以對這些開發(fā)商，與其將資金無謂地投入到品牌建設中，還不如腳踏實地進行一流的規(guī)劃、產(chǎn)品設計，提供一流的配套和物業(yè)服務，實現(xiàn)真正的以質(zhì)取勝。而對于那些有能力、有意愿專注進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的開發(fā)商，則更要在此基礎上，制定系統(tǒng)、科學的品牌戰(zhàn)略，構(gòu)建良好的品牌形象，形成開發(fā)商和產(chǎn)品的良好市場口碑，從而為未來的房地產(chǎn)市場競爭打下堅實的平臺。　　

　　案語

　　其實，解決問題的良藥還是抓在開發(fā)商自己的手中，真正在賺取豐厚利潤之前，能夠靜下心來，好好“以消費者為中心”做些實事，比如“房屋質(zhì)量過硬”、“產(chǎn)品物有所值”、“合同兌現(xiàn)承諾”、“物業(yè)服務到家”等等，這些才是消費者至為關心、真正認可的東西。

　　尤其是這幾年的趨勢，誠信經(jīng)營將成為市場主流，市場經(jīng)濟呼喚信用經(jīng)濟，對房地產(chǎn)行業(yè)來講，尤為受到市場和消費者的關注。近幾年，在房地產(chǎn)經(jīng)營過程中，暴露出的廣告欺詐、銷售欺詐以及房屋質(zhì)量等問題，已是屢見不鮮。在國家實施宏觀調(diào)控政策以前，由于房地產(chǎn)“準入門檻”太低，致使大量低資質(zhì)開發(fā)商存在，應該是致使上述營銷問題存在的根本原因。

　　主要表現(xiàn)在兩個方面：

　　從融資上看，由于低資質(zhì)開發(fā)商無法直接獲得大量貸款，故采取一些違規(guī)方式進行融資，過去1000萬元就能注冊房地產(chǎn)公司，幾千萬元就能干項目，加上高利潤的誘惑，使得大批不專業(yè)的開發(fā)商進入房地產(chǎn)市場。

　　從操作上看，由于低資質(zhì)開發(fā)商無相應技術人才，無穩(wěn)定的經(jīng)營隊伍，只能大肆炒作概念，在合同和廣告上做手腳，制售偽劣商品房，甚至坑還沒有挖就開始賣房，以至于消費者拿到的房子與當初開發(fā)商承諾的存在很大差距，損害消費者利益。

　　隨著消費者日益成熟、理智，迫使市場需要一批有良好資質(zhì)、信用以及真正有開發(fā)實力的房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)營銷也需要真正步入健康發(fā)展的軌道。